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未來金茂府·悅公館&金辰府

北五環剛需上車盤怎么選

出處:新北京樓市周刊 作者:董亮 王寅浩 網編:王巍 2019-11-20

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一直鮮有供應的北部區域,在今年成功爆發。近期咨詢最多的當屬未來科技城片區兩大熱盤未來金茂府·悅公館和金辰府,同為北五環外剛需上車盤,究竟該買哪個?商報熱點區域探訪本周便帶您一探究竟。

價格與首付:

金辰府東西向驚現普宅

對于剛需上車盤來說,價格尤為關鍵。

金辰府個別樓座為東西向,均價約為4萬元/平方米,最小戶型89平方米,總價精裝修356萬元起,因為符合普宅標準,首套房首付比例為35%,購房最低門檻僅為126萬元,該戶型也成為不少“差錢”剛需客的首選。

其中,12號樓開盤當天已就售空,同為東西向的1號樓目前所剩房源也不多。此外,金辰府南北向房源均價則在4.7萬元/平方米,總價419萬元起。需按照非普通住宅標準執行,首套房首付比例要高出5%,最低首付為168萬元,房屋總價也要高出60萬元左右。

據未來金茂府·悅公館銷售人員介紹,項目初步定價約為5.1萬元/平方米,最小戶型77平方米,總價390萬元/套起,因為是非普宅,首套房首付比例40%,為156萬元,比金辰府89平方米的上車門檻還高了30萬元。目前該項目處于排卡階段,預計本月底開盤。

戶型與品質:

金茂77平方米超9米面寬

除了價格,剛需上車的另外一個關注點便是戶型。

兩個項目定位皆以承接未來科學城的住房需求為主,精裝修交付,產品設計普遍迎合當下年輕一代的審美標準。

社區設計上,金辰府為封閉式社區,圍合設計,人車分流,內部植被覆蓋率35%,整體容積率2.5。

未來金茂府·悅公館則采用辦公+住宅混建的開放式社區設計,未來人流量會超過金辰府。對此,銷售人員一再強調,住宅部分每棟樓都有入戶門禁,同時給住宅以綠植包圍做隔離,但綠地只能靠附近的濱水公園。容積率方面,未來金茂府·悅公館的容積率在3.8-4.6,也成為這個項目最大的BUG。

在房源供應數量上,未來金茂府·悅公館不及金辰府的1/5,整體僅提供244套房源,但卻有5個戶型可供選擇,包括77平方米兩居、88平方米三居、89平方米三居、90平方米大兩居、97平方米三居,其中90平方米大兩居可靈動改為三居使用。

金辰府一共有18棟樓,房源約為1300套,戶型方面只有89平方米三居和143平方米四居兩種。

目前來看,未來金茂府·悅公館最搶手的應當是最小戶型77平方米,主臥、次臥、客廳三面朝南,整體面寬超過9米,短進深、采光好。加上金茂品質,可以說是近年剛需上車難得的項目,如果非要挑個缺點,得房率不高可勉強算一個。銷售人員表示,該戶型實際使用面積約為55平方米左右,得房率近75%。為彌補這個缺陷,項目給三大南向窗戶均配有飄窗。

其他戶型方面,目前未來金茂府·悅公館唯一有樣板間的只有90平方米兩居,最打動剛需客的就是該戶型北向的書房與主臥相連,讓主臥空間更為寬敞。對于年輕人而言,空間居住的舒適度要求會遠遠大于功能性,在人口不多時,可以自由選擇做書房還是衣帽間;當居住人口升級后,也可改造為嬰兒房。

此外,90平方米兩居戶型南向面寬達到了9.3米,大面寬短進深的設計也讓整個戶型舒適度提高。

金辰府89平方米三居設計的功能性更強,適合有三居需求但首付款有限的一家三口。但該戶型餐廳正對衛生間,雖然設計了干濕分離作為“緩沖”,但仍有客戶介意。此外,明廚暗衛,長方形格局,進深較長,北向采光會受到影響。另外,該戶型雖為三居,但北側次臥不到7平方米,做小臥室略顯局促。

精裝修方面,未來金茂府·悅公館植入了新風系統、降噪系統、智能家居系統、安全防衛系統等,雖然是限競房產品,但并未減配。金辰府精裝修標準也很高,剛需產品的3000元/平方米的精裝修標準還是值得期待。

區位與配套:

金茂地鐵上蓋 金辰府配備班車

此外,對于剛需上班族而言,交通配套也是重點考慮的對象。

未來金茂府·悅公館位于金辰府正東5公里,雖然同屬未來科學城片區,但二者交通配套卻差異較大。

未來金茂府·悅公館則緊鄰地鐵17號線未來科學城南區地鐵站(在建),屬于地鐵邊上的項目。17號線是一條貫通昌平、CBD、亦莊的重要線路。2022年17號線開通后,可接駁10號線、13號線、1號線和6號線,出行便利。

相比之下,金辰府的交通配套就沒那么出彩。它距離5號線天通苑北站4公里左右,換乘公交需要35分鐘左右,自駕約為20分鐘;距17號線未來科技城南站(在建)4.3公里,換乘公共交通需要大約50分鐘,自駕約為17分鐘。

為彌補這個BUG,金辰府將提供班車服務,約15分鐘一趟,從6:00到22:00,滿足上下班需求。

此外,金辰府因地處成熟社區附近,商業和教育配套相對完善,除項目配建的3000平方米幼兒園外,周邊還有首都師范大學附屬中學、北七家社區衛生服務中心、北七家建材城等,但建材城附近較為混亂。

未來金茂府·悅公館的配套則更顯時尚。教育方面,有未來科學城第二小學、北師大附中;商業配套上,周邊在建有10萬平方米商業配套——保利未來大都匯。項目交房時,商業也將進入營業期。

北京商報記者 董亮 王寅浩

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