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禁不住的隔斷間:長租公寓下架戶型圖躲監管

出處:新北京樓市頻道 作者:北京商報樓市調查小組 網編:王巍 2019-12-03

監管對于隔斷間的零容忍,以及寒冬中因被強拆無奈睡在車里的租客們,并沒有讓長租公寓們就此收手。11月21日,北京商報新北京樓市周刊發布深度調查報道《無視監管 自如在京違規出租隔斷間》后,不斷有租客反映所承租的長租公寓存在隔斷間問題,而自己被“隔斷”的背后,是長租公寓品牌集體下架合租房源戶型圖,讓租戶無從考證房源原始戶型,進而躲避監管。北京商報記者根據線索發現,目前包括自如、蛋殼等在內的長租公寓品牌均存在這一問題。

“壓根兒沒有的五居室”

西三環外、公交附近、低租金的吸引,讓葉清(化名)從長租公寓“自如”App上選擇了一間五居室中的14.6平方米西臥,希望它能夠成為自己下一年的“小窩”。

然而看房的經歷讓她對這套房子有點懷疑:明明是十年以內的次新房、大戶型,為什么沒有客廳,過道狹窄?“怎么看怎么像隔斷間,還不是整個客廳隔出來的。”

其實,多年租房的經歷讓葉清對條件較好的n+1并不排斥,但最讓其擔心的是非n+1的隔斷,那會意味著更擁擠的生活空間以及不可預知的風險。

所謂n+1,是指那些客廳、起居室面積較大,或有獨立客廳的房屋,經租賃機構裝修后作為單獨一間房源出租。此類房源雖然能夠拉低成本,但因原本的客廳、起居室不具有居住功能,可能侵占疏散通道而增加消防安全隱患,再加上隔斷房隔斷材料的防火效果也未經檢測,在一定程度上存在較大隱患。

葉清的擔心從帶看管家處得到了一半的證實:確實是個隔斷間。而另一半則從樓下可能成為的鄰居處獲得了證實:“這個小區就沒有五居室,最大四居,還不在這個樓,在前面的六層樓里,就那一棟,這個9號樓里,最多就是三居。”

另有數位小區居民證實,由于是福利分房,葉清約看的這個社區居民基本上都是一個單位的,小區分房的時候,誰家是什么戶型大家了然于胸,中介給出的四居室、五居室應該是隔斷間。

按照葉清給出的線索,北京商報記者發現,截至12月2日,在葉清所看的小區中,自如在租的合租房源共有6間,其中格局為4-5居室的房源占到了5間,三居室房源僅一間。實地探訪上述合租房發現,四居室及五居室在租房源的客廳部分略顯逼仄,進門后由客廳進入房間所經區域大多呈現為不規則條狀。以一間五居室為例,房屋同一方向最多設置了三間臥室,對應的房間依據面積大小、朝向、有無陽臺等因素,在租金上呈現較大不同。

據負責該區域房源出租的自如管家介紹,南向帶陽臺的臥室面積越大,租金越高;相同面積的房間若朝向不同,南向房源會比其他朝向在租金上貴上幾百元。此外,該管家還直言,優化間的話,性價比較高。

“消失”的合租房戶型圖

判斷隔斷間的一個依據,就是原始戶型圖。但葉清在尋找合租房時,幾乎無法查到合租房所在房源的整體戶型圖。同樣的情況,數位自如租房客也予以證實。

北京商報記者按照上述租客提供的線索,對自如App上位于東城區地壇北里、豐臺區海豐家園、東城區新景家園西區、金魚池西區等數個小區合租房進行樣本調查發現,上述小區合租房源中存在隔斷間情況,且無法查詢戶型圖。而在自如App上,上述小區的整租房源詳情頁支持戶型圖查看。

這一情況,在部分租房BBS中也有被吐槽。

“今天上自如找房,忽然發現自如所有房源的戶型圖都被刪除了。我記得一兩周之前這些戶型圖還都在的。戶型圖可以說是最好的了解房源優劣的基本信息了,基本信息都不顯示,就顯示幾張照片,這是出于什么目的?還是逼人親自去看每一個房源?”有自如客在貼吧中氣憤留言,該留言時間顯示為2019年7月19日。

北京商報記者就戶型圖問題咨詢自如App客服,其回復稱,若房源未簽約,租客可在App首頁“合租/整租”搜索到該房源,點擊“戶型圖”進行查看;若房源已簽約,租客可聯系管家為其提供。并強調該方案適用于全國。

在上述回復內容下,還備注有一則溫馨提示:“目前北京部分房源暫不支持提供戶型圖,具體信息請您以App房源頁面實際顯示為準,請您諒解。”

對此,調查中多位帶看的管家表示,“一些合租房設有隔斷間,下架戶型圖是為了避免不必要的麻煩”。

就“北京自如合租房戶型圖集中下架用意”“隔斷間整改何時落實”等問題,北京商報記者聯系自如方面,但截至發稿未收到回復。

違規不是個例 蛋殼仍有存量

在市場份額較大的自如因違規出租隔斷間屢受吐槽之外,10月29日向美股IPO發起沖擊的長租公寓品牌——蛋殼公寓,近來也同樣深陷“隔斷間出租風波”。

除了黑貓、21CN聚投訴網絡投訴平臺上的租客披露線索,北京商報記者在此輪走訪調查中也了解到,北京多區域蛋殼公寓房源中仍有在租隔斷間,租客端同樣不能查看其房源戶型圖。

以豐臺區珠江駿景中區小區一在租復式房屋為例,該房源詳情頁顯示房屋整體格局為8室1廳2衛,但具體房源信息僅顯示7室。負責帶看的蛋殼管家透露,剛剛有一隔斷房被拆了,所以房源信息被下架,目前只能居住7戶租客。該管家還稱,如果租客比較介意隔斷間,并且明確表示不考慮入住隔斷間,管家們將會為其推薦正常格局的房源。

而對于隔斷間的甄別方式,從目前走訪調查結果來看,不論是自如還是蛋殼的租客,目前只有通過實地約看敲擊墻面自行鑒別,或在帶看中咨詢管家方能確定。

有蛋殼公寓管家透露,當前既有的部分蛋殼隔斷間房源還在延續出租,不過新收取的業主房源不再另設隔斷。至于蛋殼公寓房源戶型圖的“隱藏”,上述管家表示,“租客看不到,我們管家在后臺能看到”。并稱,戶型圖向租客端隱藏,也能在一定程度上促進租客預約及管家帶看率。

一位不愿具名的行業人士指出,近年來因長租公寓運營企業瘋狂收房、“跑馬圈地”式的規模擴張而引起的相關違規操作屢屢為外界所詬病,首當其沖的就是隔斷間出租。長租公寓品牌隔斷間出租屢禁不止,背后反映了其對于規模以及利潤的迫切要求。多位業內專家均認同,長租公寓規范化標準勢在必行。

合碩機構首席分析師郭毅認為,有必要運用互聯網技術手段加強對于長租公寓房源的監管,而針對長租公寓運營企業App的標準化技術升級及常態化運營監管,也是促進長租公寓規范化發展的一項重要內容。“在此基礎上,一方面可以清晰界定長租公寓租賃產品有無構成違規,另外一方面也能避免常規人工監管對于人力、物力、時間成本的過大消耗。同時,也能在一定程度上補全監管層面上現存的一些客觀的、難以完全覆蓋的監管漏洞。”

中國房地產經紀同業聯盟主席胡景暉分析稱,目前國內長租公寓市場面臨的一大難題是:立法和市場監管嚴重缺失。他直言,目前長租公寓行業沒有上位法支持,唯一能看到的,全國范圍的、立法級別最高的,僅為2011年2月施行的住建部6號令《商品房屋租賃管理辦法》,地方政府層級也僅限于通知、辦法,涉及幾十萬億的產業最高法律僅為部門辦法,市場很難規范,老百姓的權益很難得到保障。同時階段式、運動式監管治標不治本,監控機制不能常態化有效運行。

“如對隔斷房的監管,往往‘野火燒不盡,春風吹又生’,動用行政力量,成本高且不高效。”胡景暉認為,規范國內長租公寓行業的發展,可適當借鑒國外經驗,租賃市場還須盡早規范。北京商報樓市調查小組

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